研究房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷黃劃對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷素質(zhì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，健康、穩(wěn)步地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，更好地滿足人們生產(chǎn)和生活的需要，都具有現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品以及房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著特殊性，決定了房地產(chǎn)營銷策劃的特征。

(1)系統(tǒng)性

房地產(chǎn)活動(dòng)策劃的系統(tǒng)性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，房地產(chǎn)營銷策劃必須以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)各類因素的分析為基礎(chǔ)，而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)及其變化趨勢(shì)的各種因素是一個(gè)大的系統(tǒng)。

這一系統(tǒng)從宏觀方面看，由各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的政策體系與內(nèi)容(如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、財(cái)政政策等)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(如人口數(shù)量、收入水平等)等構(gòu)成;從微觀方面看，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)、需求和中介等。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的運(yùn)行是由輸人、過程及輸出三個(gè)部分構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 這一系統(tǒng)包括兩個(gè)方面的內(nèi)容:一是房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策劃系統(tǒng)運(yùn)行中資源的輸人和輸出， 二是房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策劃系統(tǒng)戰(zhàn)略的輸人和輸出。

 (2)整體性

  房地產(chǎn)營銷策劃的整體性可以從縱向和橫向兩個(gè)角度來理解。從縱向看，一方面，由于房地產(chǎn)商品價(jià)值大、房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性強(qiáng)以及信息不暢通的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)商品在流通領(lǐng)域停留的時(shí)間比較長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年是正�，F(xiàn)象。僅整個(gè)銷售過程而言，都要經(jīng)歷預(yù)售、銷售中期以及銷售后期三個(gè)時(shí)期。這就要求不同時(shí)期的房地產(chǎn)營銷策劃活動(dòng)和方案具有前后連貫性。另一方面，房地產(chǎn)營銷策劃過程本身也具有整體性。從房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，經(jīng)過市場(chǎng)細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)的選擇，到房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的確定、顧客關(guān)系的管理，再到產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略以及促銷策略的制定，就是前后一氣呵成的過程。而且任何一個(gè)方面的變化，往往牽涉到其它方面的改變。從橫向看，房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策劃計(jì)劃的制訂和實(shí)施不僅涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部營銷、財(cái)務(wù)、工程質(zhì)量管理以及材料采購等部門，也需要銀行、設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)承包商以及建筑材料和房屋設(shè)備供應(yīng)企業(yè)等外部企業(yè)的配合。

  (3)政策和法律的敏感性

  從法律角度看，首先房地產(chǎn)商品流通的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，而不是房地產(chǎn)商品實(shí)體的移動(dòng)，在房地產(chǎn)商品產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中需要有法律的保障，其次，房地產(chǎn)商品因使用周期長(zhǎng)，同一房地產(chǎn)商品在其使用期內(nèi)，產(chǎn)權(quán)可能多次轉(zhuǎn)移;再次，在法律形態(tài)上，房地產(chǎn)商品的產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)為所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)以及典權(quán)等形態(tài)，不同形態(tài)的權(quán)益包含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同，涉及的法律條款也不一樣，在營銷時(shí)需要加以特別注意。同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)商品的使用權(quán)和所有權(quán)都可用于抵押、典當(dāng)和信托等。  所有房地產(chǎn)權(quán)屬在登記、轉(zhuǎn)移而完成房地產(chǎn)交易時(shí)，都需要法律提供保障。因此，房地產(chǎn)營銷策劃與法律制度有密切的聯(lián)系。從政策角度看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用以及房地產(chǎn)在國民財(cái)富和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位，決定了政府必然通過各種形式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，這一方面減弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的自由程度;另一方面，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和變化趨勢(shì)受政策的影響很大，比如寬松的貨幣政策和財(cái)政政策往往帶來房地產(chǎn)商品的供需兩旺。因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的判斷，還是營銷策略的制定，都必須密切注意與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策現(xiàn)狀及其變化趨勢(shì)。